Перепланировка: желание «все переделать» ограничивается законом

13.03.2018 9:13 0

Перепланировка: желание «все переделать» ограничивается законом

Перепланировка: желание «все переделать» ограничивается законом

Экспертом по данному вопросу выступает: Дмитрий Жарский — директор экспертной группы VETA, Нижний Новгород

Перепланировка квартиры личное дело ее владельца, но только в том случае, если она не несет потенциальной опасности для других жильцов дома. Поэтому государством введены нормативы и правила, устанавливающие, что можно делать, а что нельзя, и какое наказание последует за их несоблюдение. И в ближайшее время эти правила будут частично изменены, они станут более жесткими для нежелающих согласовывать свои переделки.

Перепланировку владельцу квартиры, согласно российскому законодательству (гл. 4 Жилищного кодекса РФ), обязательно нужно согласовывать. И, в принципе, лучше это сделать в момент, когда она только задумывается, готовится проект, а не постфактум. Так можно избежать многих проблем в последующем, например, когда по требованию контролирующих органов или суда придется «привести в прежнее состояние», поскольку далеко не все изменения можно узаконить.

Согласовывают перепланировку с органами местного самоуправления. Для этого нужны следующие документы:

  • заявление;
  • правоустанавливающие документы (подлинники или нотариально заверенные копии);
  • оформленный в установленном порядке проект перепланировки;
  • техпаспорт помещения;
  • письменное согласие всех членов семьи, включая временно отсутствующих.

При этом стоит сразу определить, нужно ли подавать такое заявление, поскольку есть виды работ, на которые разрешение не требуется, а есть те, которые запрещены законом, и от них сразу же лучше отказаться – все равно не согласуют. Например, разрешение не требуется при косметическом ремонте (включая замену полов, окон-дверей), при установке кондиционеров и встраиваемых шкафов, а также при переоборудовании помещений (без замены газовой плиты, а электрическая – может быть сменена и перемещена только в пределах кухни).

Некоторые изменения, согласно Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170, запрещены в любых вариантах.

В частности, не допускается:

  • вывод батарей центрального отопления на лоджию или балкон (электрический радиатор или теплый пол – пожалуйста);
  • расположение санузлов над и под жилыми комнатами (то есть перенести душ и туалет в бывшую спальню не получится, как и сделать гостиную на месте бывшей ванной комнаты);
  • оборудование кухни в непредназначенном помещении и ее расширение за счет изменения площади туалета;
  • объединение комнаты и кухни с газовой плитой (в РФ установлены крайне жесткие требования для помещений, в которые подведен бытовой газ);
  • уменьшение площади комнат более чем на 25% в целях увеличения площади кухни или санузла.

И по умолчанию подразумевается, что нельзя демонтировать несущие стены и проводить перепланировку в аварийных зданиях, так как это прямая угроза безопасности живущих в доме людей.

То есть, варианты перепланировки достаточно ограничены. Вход в кухню, например, можно сделать с другой стороны (если стена не несущая), объединить две жилые комнаты, а вот их объединение с лоджией и балконом – уже сложнее, могут и не согласовать, и т.д.

Что делать, когда планировка уже проведена, но не согласована? Если она не нарушает перечисленных выше правил, то можно попытаться ее узаконить. Это также делается в органах местного самоуправления (подаются те же документы, что и при согласовании до проведения работ). Если не получилось – обращаться в суд ( ч. 3 ст. 29 ЖК РФ) и доказывать, что проведенные работы не несут угрозы прочности дома и не ущемляют прав других жильцов. Но стоит быть готовым к тому, что этот процесс, во-первых, долгий, во-вторых, потребует значительных финансовых затрат. Так что связываться с судом стоит только в том случае, если собственник уверен в своей правоте и знает как ее доказать.

Не узаконенная перепланировка грозит владельцу штрафом, обязательством привести в прежнее состояние или даже выселением. Но пока это, зачастую, реально лишь в случае ЧП или несчастного случая, так как владелец квартиры имеет право никого к себе не пускать, а без осмотра переделку невозможно признать незаконной. Однако государство планирует ужесточить контроль в этом вопросе. Законопроект о внесении соответствующих изменений в Жилищный кодекс на данный момент готовится к принятию во втором чтении. Профильный комитет Госдумы его уже одобрил в конце прошлого года.

К чему стоит готовиться?

В первую очередь – к оперативности проверок. Когда проект Федерального закона №107661-7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (в части переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирном доме)» будет принят, то у органов местного самоуправления появится право проводить внеплановые проверки, если станет известно, что в квартире проведена несогласованная перепланировка. Причем, «стало известно» подразумевает и обращения соседей.

Собственник по-прежнему может не пустить в квартиру проверяющих, но только в первый визит. Тогда инспектор, чтобы получить право доступа в помещение, обратится в суд. И это требование будет рассмотрено в специальном порядке – в течение десяти дней (сейчас, в рамках искового производства, на это нужно два месяца). Для этого Кодекс административного судопроизводства РФ будет дополнен главой 32.1 «Производство по административным делам о предоставлении доступа в жилое и нежилое помещение в многоквартирном доме».

На практике это означает, что после вступления в силу всех изменений больше не получится растянуть процесс судебного разбирательства на месяцы, а то и годы, как сейчас это удается некоторым собственникам. Таким образом, владельцы квартир с самовольной перепланировкой лишатся одного из самых действенных средств защиты, который есть на данный момент. Механизм будет действенным и четким: жалоба – проверка – обращение в суд, если хозяин не пустил в квартиру – выдача разрешения через суд. Все займет буквально несколько недель.

Во вторую очередь – к последствиям. В принципе, пока в части, которая касается санкций за незаконную перепланировку, особых изменений не ожидается. Это по-прежнему штраф согласно ст. 7.21 КоАП РФ, для граждан – от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб. и предписание все исправить за свой счет. Вернуть помещение в прежний вид, как указано в ст. 29 ЖК РФ, нужно будет «в разумные сроки». Как определяется разумность – не уточняется, видимо, это остается на усмотрение судьи.

Если же предписание исполнено не будет, то, как и прежде, последует суд и определение о продаже квартиры с публичных торгов (средства от реализации минус расходы на исполнение судебного решения переведут собственнику) или разрыв договора социального найма. Единственное, что изменилось – это степень неотвратимости наказания, так как «не доводить до суда» и затянуть процесс, как уже было отмечено, больше не получится.

Также стоит учесть, что как и прежде, на купившего с таких торгов квартиру возлагается обязанность по приведению ее в прежний вид. То есть, новый собственник столкнется с тем же: через какое-то время придет проверка, которую придется пустить внутрь жилья. Поэтому, при приобретении такой квартиры надо быть готовым, что сразу же придется делать ремонт, возможно, весьма дорогостоящий.

Источник

Следующая новость
Предыдущая новость

Туристы сотворили со Снегурочкой в Костроме неожиданные вещи Красносельские мальчишки сделали шаг к большому футболу на новом поле от «НОВАТЭК» Костромичке пришлось снести баню по прихоти соседей Ученые рассказали о пользе лишнего веса В Костроме резко увеличилось число подростков, которые попадают к психотерапевту

Последние новости