3
Новосибирские дачи оценят заново: если бани или теплицы на участке больше нет, то это нужно подтвердить, и налог будет снижен
Скоро государственной кадастровой оценкой недвижимости смогут заниматься исключительно представители бюджетных учреждений.
Заместитель руководителя Управления Росреестра по Новосибирской области Наталья Зайцева рассказала об изменениях, которые ждут всех, в том числе новосибирцев, в области кадастровой оценки в самое ближайшее время.
Плановая переоценка ценностей
Как известно, основной задачей государственной кадастровой оценки является определение кадастровой стоимости недвижимости для цели налогообложения. Вместе с тем она может применяться для расчета арендной платы за земельные участки. Ее используют нотариусы при определении размеров госпошлины. В отдельных случаях – для расчета штрафов за нарушение земельного законодательства. И, конечно, чем больше кадастровая стоимость, тем выше налог.
— В 1998 году был принят первый закон РФ об оценочной деятельности, — рассказала заместитель руководителя Управления Росреестра по Новосибирской области Наталья Зайцева. — Он регулировал деятельность частных оценщиков и предписывал правила государственной кадастровой оценки. В Новосибирской области начиная с двухтысячных годов проводится государственная кадастровая оценка объектов недвижимости: земельных участков и объектов капитального строительства. В 2016 году уже назрела необходимость пересмотра законодательства об оценке, был принят ФЗ, получивший название «Закон о государственной кадастровой оценке». Раньше саму кадастровую оценку и определение кадастровой стоимости осуществляли независимые оценщики, которых выбирали по итогам конкурса. Заказчиком кадастровой оценки был орган исполнительной власти субъекта Новосибирской области, в связи с принятием закона о государственной кадастровой оценке, главная задача этого закона была передать оценку в руки государства. С этой целью во всех субъектах РФ должны были создать государственные бюджетные учреждения. В нашем регионе в 2018 году такое бюджетное учреждение появилось — Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации.
По словам Натальи Зайцевой, первая оценка по новым правилам уже проведена в регионе в 2019 году: это были самые маленькие категории земель. Новую оценку получили земли лесного, водного фонда и земли особо охраняемых территорий и объектов. В текущем году идет актуализация кадастровой оценки промышленных земель и земель сельскохозяйственного назначения. Так же, как сельхозземли, будут переоцениваться дачные и садовые участки. На 2021 год запланирована переоценка участков в населенных пунктах — переоцениваться будут более 600 тысяч земельных участков.
Действующий закон о государственной кадастровой оценке работает с 2017 года. Но тем не мене он нуждался в доработке.
— Потому в июле 2020 года президентом РФ были подписаны поправки к действующему закону, — подчеркнула Наталья Зайцева. — В основной массе этот закон начал действовать с 11 августа 2020 года, но ряд положений вступает в силу с 2021-го, 2022-го и 2023 года.
Чтобы не ущемлять интересы налогоплательщиков
Новый закон предусмотрел единую методику кадастровой оценки для всей территории России.
Механизм проведения оценки направлен на максимальное исключение и недопущение ошибок при определении кадастровой стоимости. Были введены понятия «подготовка к проведению государственной кадастровой оценки» и «надзор за проведением кадастровой оценки», и этот надзор будет вести Росреестр. Пока это происходит только на федеральном уровне, но возможно, в дальнейшем эти полномочия будут переданы и на территории-субъекты.
— Базовый принцип таков: любое исправление ошибок в кадастровой оценке должно трактоваться в пользу правообладателя, — говорит Наталья Зайцева. — Если исправление ошибок привело к уменьшению кадастровой стоимости, то она должна применяться с того момента, когда была определена и внесена в сведения Реестра недвижимости. Если после исправления ошибок кадастровая стоимость увеличилась, то она должна будет применяться не в текущем году, а со следующего года, с начала следующего налогового периода. То есть все направлено на то, чтобы не ущемлять интересы наших налогоплательщиков.
В новом законе предусмотрены административные механизмы установления кадастровой стоимости, порядок исполнения бюджетными учреждениями ошибок, выявленных в кадастровой стоимости, — считается, что это позволит сократить издержки для заинтересованных лиц и не обращаться за исполнением таких ошибок в судебные органы.
Раньше кадастровая оценка проводилась с определенной периодичностью, но с вилкой в 3–5 лет. А теперь новым законом установлена периодичность кадастровой оценки — один раз в четыре года для всех объектов. С 2022 года оцениваться будут все земельные участки вне зависимости от того, к какой категории они относятся и где расположены. А с 2023 года — все объекты капитального строительства.
С 2021 года Росреестр будет предоставлять дополнительную информацию в бюджетные учреждения — предварительные перечни объектов недвижимости. А с 2022 года туда будут передаваться сведения о ценах сделок с недвижимостью, которые содержатся в наших реестрах, и сведения из Реестра границ — о границах населенных пунктов и территорий.
Также в новом законодательстве вводится персональная ответственность директора государственного бюджетного учреждения за то, как его учреждение проводит кадастровую оценку. Росреестр тоже будет эту деятельность контролировать.
Приближаемся к рынку
Как отметила директор Новосибирского центра кадастровой оценки и инвентаризации Татьяна Лапина, с 2019 года центр работает по новой методике.
— Она максимально приближена к рыночной, но вместе с тем это все-таки массовая оценка, — уточнила она. — Объекты группируются по отдельным видам разрешенного использования и оцениваются с применением анализа рынка.
Татьяна Лапина подчеркнула, что уже в этом году расширены возможности взаимодействия между сотрудниками ГБУ и правообладателями или собственниками земельных участков:
— Предусмотрена подача декларации, когда заинтересованный собственник может на любом этапе подать в центр декларацию о своем участке или объекте недвижимости с фактическими характеристиками. Центр кадастровой оценки и инвентаризации этими сведениями может не обладать, поскольку работает только с информацией, выгруженной из Реестра недвижимости, из отделений Росреестра. И официальная информация не всегда достаточна для индивидуализации объекта. Уточнить ее может собственник путем подачи декларации. Чем больше будет информации, тем точнее и качественней будет оценка.
Важная особенность поправок закона в том, что частные оценщики теперь не смогут заниматься массовой оценкой, а только индивидуализированной рыночной.
— В частности, государственную кадастровую оценку для оспаривания кадастровой стоимости в комиссии они теперь проводить не будут — это будет осуществлять государственное бюджетное учреждение, — отметила Наталья Зайцева.
Кадастровую стоимость можно будет оспаривать заявительным порядком — через комиссию по предварительному заявлению. А уж после комиссии решение можно оспорить в судебном порядке.
Как напомнила Наталья Зайцева, к объектам капитального строительства относится все то, что находится на фундаменте. Тут, уточнила Татьяна Лапина, центр кадастровой оценки проводит оценку только зарегистрированных объектов недвижимости.
— При этом некоторые правообладатели поставили на кадастровый учет и зарегистрировали такие объекты, как теплицы, вспомогательные строения, бани. А раз они учтены, все эти объекты получили кадастровую стоимость. Соответственно, на сегодня даже за теплицу или сарай налоговые службы выставляют налог, — сказала Наталья Зайцева. — А вот исключить его из кадастра уже очень сложно: только в том случае, если мы получим документ, который подтверждает, что этот объект не существует. А если объекта в реестре нет, он на учет не поставлен – конечно, кадастровой стоимости у него не будет. Но это может повлечь какие-то другие последствия — в виде уплаты штрафов, например.
